潘石屹夫妇离场 SOHO中国卖给黑石

2021-06-1710:25:34来源: 第一财经 评论 7,395

潘石屹夫妇离场 SOHO中国卖给黑石的照片

“包租公”潘石屹将套现离场又被热炒。市场消息称,黑石接近达成以约30亿美元收购SOHO中国的协议。6月16日晚间,传闻落地。SOHO中国在港交所公告称,Two Cities Master Holdings II Limited(由黑石集团控股)现金要约收购公司全部股份,收购价格为每股5港元,总额236.58亿港元。

交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

目前,潘石屹、张欣夫妇持有SOHO中国63.93%股权,张欣为美国国籍。

此前一日,SOHO中国发布短暂停牌公告,原因未公布。彼时市场人士便称“停牌大概率再次涉及资产买卖”。停牌前,SOHO中国股价连续多日上涨,创下近一年来股价新高,收盘报3.8港元/股,总市值197.58亿港元(25.44亿美元)。

股价异动、卖身“迷雾”背后,类似戏码曾在SOHO中国身上数次上演。2020年3月及11月,该公司陷入私有化传闻,“绯闻”对象为黑石与高瓴资本。彼时,黑石被传给出40亿美元的价码,高瓴资本则直接予以否认。

“每次都是在消息公布前股价大涨或大跌。”、“希望是直接私有化的公告,如果跟去年一样,只是宣布在跟谁谈私有化,十有八九又是‘骗局’。”被股价过山车搅得心神不宁的股民称。

黑石集团再次出手

黑石集团与SOHO中国交集颇多,且热衷于投资中国房地产市场。

公开信息显示,黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司,截至2021年第一季度管理资产总额约6488亿美元,专注于私募股权、房地产、公债、上市股权、生命科学、成长型股权、投机性非投资级信贷等投资工具。

黑石集团董事长苏世民曾公开称,看好中国的科技及医疗健康领域,这两个赛道的增长率和基本面都是巨大的;在房地产领域,重视仓储和物流,这是网络购物和其他线上活动物流链中的一环,同时关注多户型住宅、公寓楼等。

今年1月份,黑石房地产机会型基金与富力集团达成交易,以11亿美元收购后者粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。6月3日,泛海控股与黑石集团签署协议,以13亿美元的价格出售旗下美国国际数据集团(IDG)。

在密集布局中国物流地产等领域的同时,黑石集团与SOHO中国也曾发生数次交集。

2018年4月,黑石集团宣布,SOHO中国前总裁阎岩加入公司亚洲房地产部,出任董事总经理一职。2019年11月,市场传SOHO中国有意出售八处核心资产,交易对象为黑石集团联合新加坡GIC公司成立的买方团,估值约500亿元。

如此巨量的交易规模,一度引发对潘石屹套现离场的大讨论。三个多月后,SOHO中国与黑石的“姻缘”变为私有化,市场传黑石拟以每股6港元的价格私有化前者,交易价值40亿美元,比SOHO中国前一日收盘价高出一倍。

就在外界以为交易有望达成时,5月4日SOHO中国股价大跌25.68%。随后8月13日,该公司发布公告称,与投资对象的潜在交易已经终止。截至目前,未与任何第三方潜在交易对象订立任何有法律效力的协议。

2020年11月,市场再度传出SOHO中国私有化的信息,这次买方为高瓴资本。不过,高瓴资本火速澄清,称无意私有化SOHO中国。

因私有化的事宜扑朔迷离,SOHO中国的股价也频频经历过山车。自2007年上市以来,该公司股价常态性低迷,受私有化消息刺激,2020年3月曾一度冲至4.80港元高点,传闻破灭后又急剧下跌,今年前五月维持在2.3港元左右。

6月4日开始,SOHO中国股价骤然上扬,六个交易日内累计大涨55.1%。果不其然,此次异动事出有因,黑石集团或再次出手,将SOHO中国收入囊中。

潘石屹持续“瘦身”

作为老一辈地产人之一,潘石屹早在上个世纪便开始了房开生涯,1992年与合作人共同创建万通实业,1995年与张欣共同创立SOHO中国。但是,因地产行业大势及公司战略转型等因素,潘石屹近年来经常陷入“退场”争议。

2014年以来,SOHO中国陆续出售旗下资产,当年以82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近一半物业面积。“地产已不是刚需,SOHO中国有大量优质资产,做包租公是前景优质的买卖。”潘石屹称。

此后几年,“卖卖卖”的脚步加快。2015年,复星国际将SOHO中国外滩8-1项目收入囊中,作价84.93亿元;2016年,潘石屹将SOHO世纪广场摆上货架,2017年再相继出让上海虹口SOHO项目、凌空SOHO50%的股权。

据不完全统计,这些年SOHO中国通过出售资产套现超300亿元。同时,从“开发-销售”转向“开发-自持”后,SOHO中国鲜少出现在公开土地市场。一边是卖资产、一边是缩投资,市场上关于潘石屹将彻底清仓的传言不断。

实质性转折发生在2019年11月,当时消息称SOHO中国有意出售旗下最核心的八个写字楼项目:北京望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。

这些项目是SOHO最核心的资产包,截至2020年末,北京望京SOHO出租率83%,前门大街出租率92%,光华路及丽泽出租率分别为68%、60%。如果上述资产被出售,意味着潘石屹将把SOHO中国在中国境内的资产全部清仓。

尽管SOHO随后对传闻予以否认,但从近期动作看,实控人套现离场的意图仍在。

受新冠肺炎疫情影响,SOHO中国去年业绩也有较大波动,期内营业收入约21.92亿元,同比增长约19%;归母净利润5.35亿元,同比减少59.77%。同期,实现税前利润约16亿元,受疫情影响同比下降约17%。

潘石屹表示,去年4月,因疫情影响,退租面积和欠费金额达到了公司成立以来的峰值,SOHO中国对疫情严重地区提供疫情补贴,累计补贴过亿。早年公司主要围绕利润额和利润率,2021年希望公司持有项目可以平稳发展。

截至2020年末,SOHO中国净资产负债率约43%,平均借贷成本约4.7%,总借贷共计约184.70亿元,其中10.12亿元将于一年内到期,16.60亿元将于1至2年内到期,36.76亿元将于2至5年内到期,121.22亿元将于5年以上到期。

转型成果低迷、经历疫情冲击的潘石屹,这次会彻底退出地产圈吗?截至发稿,SOHO中国方面未就此事作出回应。

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