炒房亏钱时代来临?房地产投资要无利可图了吗?

avatar 2019-09-0919:44:38来源: 江瀚视野 评论 575

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9月8日,根据每日经济新闻的报道,炒房亏钱的时代来临!中泰证券宏观首席分析师梁中华(以下简称中泰宏观)在其最新研报中指出:从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%,而收益只有1.2%都不到。当前(国内)至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱。

中泰宏观在其最新研报表示,从大类资产配置的角度来看,过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的投资回报,其中债券考虑了利息收入,股票考虑了分红收益,房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数,考虑了租金的回报。结果显示,过去十年如果投资大宗商品并一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会,很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

但是现阶段,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

其实,炒房亏钱这是大势所趋,我们到底应该怎么看呢?

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首先,中国之前的炒房为什么会赚钱?最核心的根源就是房地产市场从上个世纪90年代开始启动至今,一直处于一个房地产市场的高速发展期,这个时候又恰逢中国经济处于大缓和的超高速发展状态,以及中国城镇化水平不断增加,最终的结果就是大量的劳动人口从农村开始疯狂涌入城市,从小城市不断涌入大城市,正是海量增加的人口推动了房地产价格的水涨船高,所以我们看到在相当长的一段时间之内只要买房都能够赚钱,有些核心城市的核心地段房地产价格的涨幅在三四倍以上远超同一时期的其他投资品。与此同时,我们看到了中国房地产企业的超高速发展,我们看到启信宝中收录的这些年来注册资本在1000万以上的上市房地产公司就达到了418家之多。但是,正是这种特殊的历史阶段带来了房地产市场的超高速发展,这种历史周期的多期叠加属于不动产市场可遇而不可求的机会,注定了不会长期下去。

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其次,房地产市场当前该怎么看?当前的房地产市场是从2016年9月30日之后的房地产市场,由于国家逐渐明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”这一核心定位,房地产市场就此转型,再加上国家宏观经济增长由高速转向了中高速增长,实现了经济换挡,所以我们看到了房地产市场在本身宏观政策换挡和经济换挡的共同影响之下逐渐从原先比较明确的投资属性市场向全面的居住属性市场转移,这个时候房地产的投资价值正在消退,房地产市场正在变得不再适合投资。

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第三,炒房真的会亏损吗?从全世界的房地产市场来看,在相当长的历史阶段炒房都是一家很得不偿失的行为,非常容易亏损,这主要是因为房地产虽然有金融属性价值却是一种特殊的不动产,其流动性极差,虽然表面上在房价高涨时期房子的资产价值会快速升级,但是实际上房子却是一种不动的资产,真正要变现的难度很大,而且往往急需用钱的时候房子很难卖出价。再加上从全世界的角度来看,房地产长期升值的概率是不大的,特别随着人口的变化,长期贬值的趋势却是存在的。那么,如果你是买房自住其实还好,如果想要通过投资房子实现赚钱的目的,可以尽早洗洗睡了。

所以,随着“房住不炒”的进一步贯彻实施,房地产投资变得无利可图将会成为一个大势所趋。

weinxin
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