上海二手房中介即将全线亏损?互联网或成为致命威胁

7月6日,中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会进入一个短期调整期。市场分化将从 “少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧,货币政策对房地产的刺激动力正在减弱。对此,上海一家中介公司的研究员称,如果下半年出现成交量大幅下跌,那么二手房中介的经营将举步维艰。因为,目前中介市场的门店数量是按照全市成交套数达到3万套设置的。

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今年上半年,上海全市二手房的成交套数只有2万套,已经让中介公司的运营举步维艰。如果下半年二手房成交量再出现下滑,回落到只有1.5万套左右的水平,那么中介行业就有可能全线亏损。

虽然,历史上上海二手房行业的确曾经发生过很多次全行业亏损,但这一次的关店潮可能格外凶险。原因是在今年上半年开始潜伏的互联网中介,正虎视眈眈地等待着大规模挖房地产行业优秀经纪人的机会。

用低成本对决高成本

在这些互联网中介行业企业中,爱屋吉屋是一个让人闻而生畏的名字。这家诞生于2014年年末的公司,在今年放弃了去年的失血式扩张,不再争一时的市场份额高低,而是选择进一步提升企业运营效率,以效率战胜规模。

正如《中国住房2016中期报告》所言,房地产行业几乎每三年一个周期。开始于2014年四季度的这个周期,即将迎来本轮周期的最后一年。而这一年往往是二手房中介公司业绩的小年。历史上,中介行业的全行业亏损都是发生在这样的小年。

在房屋中介行业,维持一家中介门店运营的成本很高。仅就上海为例,一家中介门店的佣金收入至少能达到人均2万元才能保本。而即使在去年市场最好的时候,很多中介公司也做不到人均2万的佣金收入。因为抵消不了业务的经营亏损,在上海耕耘多年的永庆房屋不得不宣布结束大陆地区的业务。

但是,效率先进的互联网中介,却不用担心楼市小年。原因很简单,互联网中介的固定成本,远远低于拥有大量门店的传统中介。一家传统的中介公司成本由三部分组成:广告开支、门店租赁开支以及员工成本。员工成本所占的费用又往往能达到一家中介门店40%甚至更多。一家门店不开单的经纪人越多,亏损的概率就越高。而保证中介公司不亏损的办法只有一个:尽可能地让所有经纪人都开单。可是,对绝大部分中介来说,这是不可能完成的任务。

相比之下,互联网中介不仅无需大量花钱租门店,他们已有的运营数据已能支撑起这个不可能完成的任务。

根据统计数据,这个行业的平均开单率只有每人每月0.2单,行业龙头的开单率也不过每人每月0.4。但爱屋吉屋却达到了人均每月开单0.8单,人均月佣金达到2万~3万元,已经超过了某些龙头中介。

这个佣金数额,不仅足以让爱屋吉屋旗下的经纪人个人生活过得体面而富足,也让爱屋吉屋有了更强劲的经营性现金流,使得公司能够在丰年囤积大量“粮草”,以备楼市饥年,大规模低价“抄底”其他中介公司重要经营资源。

用透明匹配对决不透明匹配

所有的二手房从业者都明白一个道理,决定二手房交易能否成功的一个关键因素是经纪人能否在最短时间内,帮助客户找到最合适的房源。因为客户的精力有限,如不能在有限的带看时间内,最快速度达成供需匹配,大多数客户都会选择其他中介,或者干脆放弃购买二手房,转而购买新房。

也因为这一原因,从2013年开始,业界就在不断地投入资金,研发有效的APP,致力于研究客户的行为数据,从中挖掘客户的真实需求,进而在最短时间内,帮助客户找到房子。

爱屋吉屋尤其重视这方面的投入。打开爱屋吉屋的APP,可以借助查看二手房房源的视频,非常直观地了解房屋的房龄、房型、装修、格局等信息,利用街景地图,了解小区环境、房屋建筑外立面的新旧保养程度,包括周边社区购物、学校、医院和轨道交通配套等。综合以上信息,不需要实地看房,就能完整了解二手房房源的全部信息,作出是否实地看房的决策,大大减少了用户的无效时间。

但是,传统中介很难接受这样的做法。他们非常担心,当这套房的房源视频被放到网上,其他中介就可以根据线索找到这套房子的房东,进而“撬”走房源,又或者有客户直接找到房东跳过中介公司买房。

这也是为什么,尽管视频技术早已经普及,但市场上其他中介的看房APP很难提供房源的视频、小区街景地图等内容。以一家龙头中介公司开发的APP为例,仅能通过APP获取房源的室内图、户型图等图片资料,却没有小区环境的街景地图,也没有配套学校等地图,更别奢谈实地看房视频。购房者要了解这套房屋的详细情况,还是要花时间到现场实际看房。在用户的体验感,以及房源、客源的匹配能力上,要比爱屋吉屋差两到三个层次。

客观来看,虽然模糊房源信息,有利于保护中介公司利益,但实际上最终受损的却是中介公司。因为,业务员需要带同一个客户看多套房子,才能逐步了解到客户的真实需求,任务量大,但却很难有成交。相比之下,爱屋吉屋的做法是让购房者在找到业务员的第一时间,就把需求非常清楚地告诉了他们。业务员的所有工作,因此变得非常高效。房屋成交的速度和成功率也因此远远超过了传统中介。

除了利用视频、街景地图,帮助用户更快找到满意的房源。爱屋吉屋还提供了一系列的金融工具,帮助交易尽快达成。对那些已经达成购房意向,但需要还清贷款撤销抵押的房东,爱屋吉屋会提供相应融资服务,帮助房屋产权尽快转为可售状态。

对那些首付资金一时拿不出足够现金,但手上持有大量房产、股票等的购房者,爱屋吉屋也会提供金融服务,帮助他们凑够首付款。这些措施,对交易的快速达成会有非常大的帮助。

上海网上房地产数据显示,经过去年的这一轮房价高涨,大量的闲置房源被激活,进入到流通市场。目前上海二手房的挂牌房屋总量达到14.78万套。如果未来二手房市场的月均成交量下滑到1.5万套,谁能在最短时间内让客户挑选到房源是一个很大的金矿。谁可以让挂牌房源被高效地快速卖出,谁就可以在接下来的行业冬天里过得更好。

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